[2023.04.01] 윤준호 - 물류 부동산 프로젝트 파이낸싱 리스크 요인
프로젝트 파이낸싱의 주요 이슈들
물류 부동산 입지 선정에 관한 연구 : 특정 물류 시설의 입지 평가 방법 (주로 AHP)
물류 부동산 수익성 분석 : NPV, IRR 등을 활용하여 20년, 30년 기간 동안의 수익성 분석 (경제성 공학 / Engineering Economy, 경제성 평가 등의 방법론 적용)
투자 방식 설계 및 분석 : Debt Financing, Equity Financing 등 리스크와 수익 (이자, 배당)이 서로 다른 다양한 투자 방식을 어떻게 조합하여 최적화할 것인가? (주로 최적화/데이터분석)
리스크 분석 : 물류 부동산 투자에 따른 리스크 요인 파악 (주로 AHP)
연구 주제 후보
(예시) 반품물류센터 입지 선정에 관한 연구
(예시) 물류 부동산 프로젝트 파이낸싱에서의 리스크 요인에 관한 연구
참고 문헌 : 프로젝트 파이낸싱 리스크
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교수님,
1. 물류 부동산에 대한 현황 파악
2. 과거의 물류 부동산 논문
등으로 리스크 적인 관점으로 PF에 대한 고려도 필요 하다 라는 논리를 정리해보았습니다.
금주 업무 등으로 PF에 대해 공부를 못해서, 주말 동안 해당 부분에 대해 공부를 해보려고 합니다.
부동산 PF는 경제성장 및 저금리에 따른 유동성 상승으로
인하여 과잉 공급이 되었고 그에 따른 대규모 부동산
사업이 활발히 이루어짐에 따라 부동산 PF 규모가 증가 함으로
금융기관의 대출상품으로 자리 잡게 되었다. 물류 센터 건립에서도 PF가 중요하게 활용 된다.
쿠팡을 중심으로 한 이커머스의 발전으로 최근 3년간 물류센터 호황으로
많은 센터들이 신규로 건설되었다. 그러나 이커머스의 성장성이 과거보다 높지 않으며
1) 경제 활동 인구 감소와 기술의 발달로 인하여 적은 숫자의 센터만으로도 시장 수요 대응이
가능하다. 2) 러시아 전쟁, 코로나 19 환경적인 요인으로 원부자재 비용의 증가로 초기 비용이
크게 증가하였다. 3) 물류센터의 수익성을 인식한 금융권 자본의 투자가 활발해짐에 따라
금융권의 이자가 증가함에 따라 투자 심리가 위축 되었다.
과거의 물류센터는 1) 입지적 요인으로 수요지의 인접성, 고속도로 IC 인접성, 항공/해상화물 접근성
2) 경제적 요인으로 임대료 및 운송비, 인건비 절감 3) 운영적 요인으로 센터 확장 가능성, 입출고 편의성
4) 정책적 요인으로 지역민원 및 환경 규제 등 크게 4가지 요소만 고려하였는데,
퀵커머스 시장 발전에 따라 센터 공급이 필요 할 것으로 추측 되었으나, 예상 했던 것 보다 물류센터 수요가
적어서, 향후 물류 부동산 시장은 침체를 벗어나기 어려울 것으로 보인다.
이에 따라, 과거의 입지 요건 뿐만 아니라 앞으로는 프로젝트 파이낸싱(PF) 등에 대한 리스크에 대한 고려가 필수적이나 이에 대한 연구가 미비하다.
Q:) 기존의 물류 센터의 입지적 요인 분석 외 어떤 방법론으로 PF의 리스크를 추가 고려 하여 연구 논문 작성이 가능할지? ※ 프로젝트 파이낸싱(PF) 1) 프로젝트 파이낸싱 의의
- 대규모투자사업 등에 있어 사업주의 신용도∙ 물적 담보보다는 특정한 프로젝트로부 터 미래에 발생할 현금흐름(cash flow)과 사업성을 담보로 하여 당해 프로젝트를 수행하 는데 필요한 자금을 조달하는 금융기법이다.
- 프로젝트에서 발생하는 생산물 판매대금 또는 수익으로 조달자금을 최우선적으로 상 환한다는 점에서 사업주의 담보나 신용도에 따라 대출이 이루어지는 전통적인 기업금융 과는 차이가 있다.
2) 프로젝트 파이낸싱의 특징
- 독립된 특수법인 설립 : 사업주는 자신이 소유한 모기업과 법률적∙경제적으로 독립된 특수법인(SPC : special purpose company)인 프로젝트회사를 설립하여 프로젝트의 현 금흐름을 모기업의 현금흐름과 완전히 분리한다.
- 비소구 또는 제한소구금융 : 원칙적으로 프로젝트 파이낸싱은 사업주에게 보증∙담보 제공을 요구하지 않는 비소구 또는 제한소구금융이다. 따라서 원칙적으로 프로젝트가 실 패하더라도 사업주의 다른 자산에 대한 청구가 제한된다.
- 부외금융(Off-Balance Sheet Finance) : 프로젝트 회사의 부채 및 모든 현금흐름이 모기업(사업주)의 재무상태표에 계상되지 않으므로 모기업의 대외적인 신용상태에 영향 을 미치지 않는다. 그러나 사업주가 프로젝트회사(시행사)에 사실상의 지배력을 갖고 있 을 경우 연결재무제표 작성대상에 포함되므로 북오프(BOOK-OFF)효과를 기대할 수 없다. 건설회사가 실질적으로 지배하는 명목 시행사(바지 시행사)도 연결대상이다.
- 높은 금융비용 : 프로젝트 파이낸싱은 절차가 복잡하고 장시간이 소요될 뿐 아니라 위 험발생 가능성이 크므로 대출취급 금융기관은 사업시행자에게 일반기업금융에 비하여 상대적으로 높은 금리와 수수료를 요구한다. - 복잡한 절차 : 프로젝트금융은 다양한 종류의 위험에 노출되어 있어 위험을 회피하기 위하여 일반 기업금융에 비하여 계약 및 금융절차가 복잡하다.
- 적절한 위험배분 : 프로젝트금융이 추진에 있어 사업 참가자들 간에 발생 가능한 위험 에 대한 적절한 배분이 필요하다. 특히 사업주와 채권자간에 적절한 위험배분이 필요하다.
- 현금수지에 기초한 대출 : 프로젝트 파이낸싱의 담보는 원칙적으로 프로젝트 회사의 자산과 미래의 현금흐름에 한정된다.따라서 프로젝트 회사가 도산하여도 사업주의 다른 자산에 영향을 미치지 아니한다.
- 사업의 단일성 : 프로젝트회사가 다른 사업을 진행하는 것을 제한하고 단일 사업회사 일 것을 요구하게 된다.
- 구조화 금융 : 구조화 금융이란 ‘특정목적에 적합한 새로운 금융 또는 관리 구조를 조 성하거나, 법률적· 회계적으로 독립된 특수목적기구(SPC : special purpose company) 를 설립하여 자금을 조달하거나, 파생상품이나 리스크 관리기법을 활용하는 금융기법을 의미한다.
3) PF와 기업금융 차이점
4) 부동산 개발 PF의 의의
- 일반적으로 부동산개발 프로젝트는 부지확보와 공사 진행에 대규모의 자금 이 소요되므로 총사업비의 일정 부분은 외부자금에 의존하게 된다.
- 부동산개발PF(또는 부동산PF)는 원칙적으로 금융회사가 사업완료이후 발 생할 건축물 분양대금∙ 매각대금 등 미래의 현금흐름을 담보로 토지매입자금 이나 건설자금을 민간시행사에 대출해 주는 방식이다
5) 사업주 측면에서의 장점
- 자금조달비용 절감, 세제상의 혜택 등 : 모기업과 별도의 신용등급이 산정되고 대출금리가 낮아질 수 있어 자금조달비용을 절감할 수 있으며, 국가에 따라서 세금감면 혜택이 주어진다.
6) 사업주 측면에서의 단점
- 조달비용과다 : 프로젝트 파이낸싱은 담보가 취약하고 신용위험이 크기 때문에 대출금리가 높으며 각종 비용부담으로 전체적인 자금조달비용이 높아진다.
- 장기간 소요 : 대출절차가 복잡하여 장시간이 걸린다.
-기업정보 과다노출가능성 : 프로젝트 파이낸싱의 자금차입은 신디케이션 형태로 대주단이 구성되는 경우가 많으므로 사업주는 다수의 금융기관에 재무정보 등을 상세히 제공해야 한다. 따라서 기업의 중요 정보가 과다 노출될 우려가 있다
7) 금융기관 입장에서의 장점
- 높은 수익률을 시현 : 프로젝트 파이낸싱은 신용위험이 크기 때문에 대출금리 및 수수료 등이 상대적으로 높다.
- 새로운 고객수요의 창출 등 : 일반 기업금융에 의해서는 자금조달이 불가능한 사업의 추진으로 신규고객의 유치가 가능하고, 자금운용 수단이 될 수 있다.
- 수익성 있는 사업의 분리 취급 : 사업주의 신용도가 낮거나 모기업의 경영이 어 려운 경우에도 해당 프로젝트의 수익성이 높을 것으로 예상되면 사업을 분리하여 금융 제공이 가능하다
8) 금융기관 입장에서의 단점
- 프로젝트의 적정한 평가가 어렵다. : 프로젝트의 평가에는 경제성, 기술적 측면, 법적․제도적 측면, 시장환경 등을 고려 해야 하는데 이 같은 평가요소들은 미래의 정확한 예측을 필요로 하며, 사업에 대한 환경변화를 고려해야 한다. 만약 사업성 과 환경변화의 예측이 잘못되면 대출금을 상환받지 못할 수 있다.
- 위험분석과 대출심사, 조건협상 등에 많은 시간과 노력이 요구되며 사업위험이 높다.
- 계속적이고 체계적인 사후관리가 필요하다. : 현금흐름의 변동내용, 문제점 등을 지속적으로 검토해야 한다.
9) PF 금융조건 예시
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